Por Rui Pedro Lopes, Público Imobiliário de 08-02-2012
“Há oferta onde não há procura e procura onde não há oferta”
Mercado de arrendamento nacional é “desequilibrado”.
A procura é “sempre real mas muita oferta é irreal pelo preço exorbitante ou por ser inabitável”, refere Luís Lima, da APEMIP
A oferta actual no mercado de arrendamento não responde à procura existente. Cruzando os dados do INE (imóveis vagos para arrendar) com os que a APEMIP divulgou recentemente sobre a procura de imóveis, esta realidade é claramente visível nos distritos de Lisboa, Porto e Aveiro, mesmo contabilizando estatisticamente como oferta válida muitos imóveis que não possuem condições de habitabilidade.
Os analistas ouvidos pelo PÚBLICO Imobiliário, concluem que o mercado de arrendamento urbano é “desequilibrado”, com “oferta onde não há procura e procura onde não há oferta”. Luís Lima é um dos que tem vindo a denunciar este “desequilíbrio no mercado de arrendamento urbano em Portugal”. O presidente da APEMIP entende que, “objectivamente e com os números rigorosos que resultam da desmistificação dos valores que têm vindo a ser apresentados como sendo os que retratam o mercado de arrendamento, este não existe com a folga na oferta, como alguns desejariam, mesmo que se conte por oferta, imóveis degradados dos centros históricos das grandes cidades, que só numa imaginação fértil poderiam alojar seja quem for”.
“Como as casas não têm rodas e não podem deslocalizar-se para se oferecerem onde a procura pressiona mais, seria necessário inverter a tendência das movimentações demográficas em Portugal, que continua a ser do Interior para o Litoral, ou seja, das regiões onde há oferta mas não há procura, para as regiões onde há procura mas não há oferta”, explica aquele responsável.
Insuficiente e divergente
Cruzando os dados recentes revelados pelo INE e pela APEMIP, confirma-se que Lisboa e Porto são os distritos onde se regista uma maior incidência da procura por arrendamento habitacional, revelando-se “a oferta existente como insuficiente e divergente das necessidades expressas pelas famílias”, como pode ler-se num estudo da APEMIP.
Se no caso de Lisboa, o desequilíbrio já é significativo (25,1 por cento de oferta para uma procura de 35,2 por cento), no Porto a desproporção entre oferta e procura é mais considerável – 15,4 por cento contra 35,1 por cento, respectivamente. Aveiro é outro
distrito que acompanha este desequilíbrio, apesar de mais ligeiro (4,6 por cento de oferta para 5,5 por cento de procura), registado nos dois maiores distritos portugueses.
No resto do país, o cenário é, aparente e estatisticamente o inverso, com destaque para o distrito de Faro, que “apresenta um desfasamento considerável entre a oferta medida pelos dados do INE e a procura com base nos dados da APEMIP”, a indiciar a
contaminação dos números da oferta para o arrendamento tradicional pelos números do arrendamento turístico sazonal. Em distritos como Bragança ou Portalegre, com “oferta registada e que contará para os discursos optimistas de quem fala num mercado de arrendamento a funcionar”, revela Luís Lima, a procura é tão escassa que não chega a poder contabilizar-se percentualmente, ao passo que em distritos bastante populosos como Braga, Coimbra ou Setúbal a oferta de arrendamento parece ser suficiente para satisfazer a procura, desde que as rendas pedidas sejam equilibradas e se os imóveis em causa possuírem condições de habitabilidade adequadas, o que, em muitos casos, está por provar, como também referem muitos analistas ouvidos pelo PÚBLICO Imobiliário.
Perante este cenário, Luís Lima não tem dúvidas de que “as políticas de habitação em Portugal devem ser alicerçadas numa leitura crítica dos dados existentes (mesmo os censitários)”, devendo “ser debatidas e reflectidas com os actores que actuam no terreno e encontrar-se orientadas para a satisfação das necessidades reais que o mercado evidencia. Só assim, os necessários estímulos (hoje ainda longe de serem os suficientes) para a criação de uma verdadeira bolsa nacional de arrendamento residencial poderão ser desenhados e implementados com sucesso”.
Até 2008 não "existiu" mercado de arrendamento em Portugal. O incentivo à aquisição de habitação própria permanente, quer através da facilidade de acesso ao crédito quer através das "modas sociais" conjugado com o risco que´existe em arrendar um imóvel em Portugal, face ao não funcionamento da justiça, fez com que o mercado de arrendamento fosse insignificante, quer do lado da procura quer do lado da oferta. A partir de 2008, tudo se alterou devido a duas circustâncias : Acesso ao crédito mais dificil, com a consequente quebra no escoamento de imóveis para vender,os quais foram em certos casos colocados para arrendar, e o aparecimento no mercado dos imóveis resultantes dos créditos com o nome "Troca de casa". Este último produto, foi uma das soluções para contrariar a quebra, e permitia a aquisição de um imóvel novo, mantendo o usado, com o objectivo de o vender em 24 meses. Só que passados os 24 meses, muitos dos proprietários continuavam "donos" de 2 imóveis e a solução foi arrendar um deles. Neste momento o mercado está cheios destes imóveis, a preços de arrendamento que não têm a ver com o preço de mercado, mas com o valor que o proprietário paga ao banco mensalmente de prestação. Estamos assim num momento de mudança de paragigma em relação ao sector imobilário, o qual está em crise desde 2002, embora esta fosse sendo disfarçada pelas instituições de crédito com soluções imaginativas. O problema, para além do facto de, como se disse, as "casas não terem rodas", é a grande duração do "pipeline" neste sector. Não é invulgar, um Promotor comprar um lote ou terreno para construção, e só passados 5, 6, 7 ou as vezes mais anos, ter a licença de construção emitida. E durante este tempo, o mercado muda, a dinâmica muda, as perspectivas de rentabilidade mudam. Estamos no inicio de um ciclo que irá durar seguramente 20 anos a estabilizar. Para mal de quem investe e de quem procura.
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