18/03/2010

Rua Cidade de Cardiff, n. 40 e n. 28





Chegado por e-mail:

Viva,

Sou leitor habitual do seu blog. Aprecio o seu trabalho, apesar de ficar triste com a maior parte dos artigos.

Envio-lhe mais material que poderá utilizar como achar por bem.

http://maps.google.com/maps?f=q&source=s_q&hl=pt-PT&geocode=&q=Rua+cidade+de+cardiff,+lisboa&sll=37.0625,-95.677068&sspn=58.72842,72.773438&ie=UTF8&hq=&hnear=R.+Cidade+de+Cardiff,+Lisboa,+Portugal&ll=38.728837,-9.132376&spn=0,359.998379&t=h&z=20&layer=c&cbll=38.728304,-9.132234&panoid=0bd5mRdOdEla8D70DAfTmQ&cbp=12,51.4,,0,-33.82

http://maps.google.com/maps?f=q&source=s_q&hl=pt-PT&geocode=&q=Rua+cidade+de+cardiff,+lisboa&sll=37.0625,-95.677068&sspn=58.72842,72.773438&ie=UTF8&hq=&hnear=R.+Cidade+de+Cardiff,+Lisboa,+Portugal&t=h&layer=c&cbll=38.72825,-9.131469&panoid=2Pslr03iTf6iZK9qVT74iQ&cbp=12,7.47,,0,-29.18&ll=38.728708,-9.131603&spn=0,359.998379&z=20

Envio tb quatro fotos com pormenores.



= Rua Diogo de Couto n. 9 =


http://maps.google.com/?ie=UTF8&ll=38.717461,-9.120761&spn=0,359.993514&t=h&z=18&layer=c&cbll=38.717341,-9.121444&panoid=_TCCJEZfLtvv2ra6mu9ONw&cbp=12,42.85,,0,-15.62

Reparei no Google maps que no lado da R. Da Cruz de Santa Apolónia há um aviso de obras ou construção afixado neste edifício. No entanto passei por lá hoje e a única coisa que vi foi a ruína eminente do mesmo (algumas vigas de aço já estão com um deflexão assinalável).

Gostaria de fechar este mail com uma sugestão de debate. Não compreendo como pudemos permitir exemplos como os que envio neste mail, qualquer um dos prédios está completamente devoluto, ou seja não há entraves à sua recuperação e rentabilização. Parece, a quem por estes edifícios passa, que eles foram apenas esquecidos pelos proprietários.

Porque motivo não se tomam medidas para que situações destas não aconteçam?

Podíamos por exemplo:

* Ajustar valores de imposto realistas, por exemplo em função do preço de venda do metro quadrado no último ano. O valor de imposto teria de ser tal que tornasse economicamente inviável ao proprietário ter propriedades "não produtivas".

* Os municípios podiam simplesmente tomar posse administrativa de edifícios nestas condições. Recuperá-los, e ficar com os lucros da venda. (Julgo que a propriedade privada em certos casos não deve ser sagrada, nomeadamente quando pomos em perigo a vida e bens de terceiros.)

Há de certeza muito mais medidas que se poderiam tomar, sem o estado ou municípios gastarem um tostão que seja por forma a começarmos a ter cidades onde se possa viver.



Com os melhores cumprimentos,
--
Helder Guerreiro

24 comentários:

Xico disse...

Se os proprietarios tirassem lucros desses predios ao longo dos anos, agora não estavam assim!

vm disse...

Que garantia pode dar disso? O problema não passa só pelos rendimentos que os proprietários têm com os prédios.

Xico disse...

Mesmo que tenham outros rendimentos, não me parece que vão investir num predio que só lhes tras prejuizo.
Eu tenho um inquilino que paga 15€ de renda. Pago mais de imi e condominio do que recebo de renda. Bem que pode esperar sentado por obras em casa, asim como não contribuo para obras para o predio. Está mal mude-se. Só não o despejo porque a lei não deixa.

Anónimo disse...

Caro Helder, na Holanda por exemplo os impostos sobre a propriedade sao actualizados cada 2 anos, justamente considerando o preco medio m2 nas proximidades. O que torna o abandono incomportavel.A posse administrativa tb acontece a quem abandona a propriedade, estando ela a colocar em perigo a via publica. As medidas que sugere sao realistas, ate porque existem em varios paises.

hgg disse...

P/ Xico: Acredito no que diz nem sequer discuto isso (proprietários sem lucros devido a leis mal feitas). No entanto não creio que a soma de dois males façam algo de bom. O facto é que a nossa qualidade de vida é afectada por estas ruínas. Estes prédios representam um perigo real para pessoas e bens. Assim, tendo em conta que me estou a referir a prédios sem inquilinos não consigo encontrar razões válidas para manter (ou admitir que se mantenha) este estado de coisas.

Eu se fosse proprietário de um edifício destes de certeza que o tentaria rentabilizar de alguma forma. Fugindo um pouco ao tema, eu vejo todos os dias acontecer algo parecido ao que acontece a estes prédios com empresas em grandes dificuldades, que são mantidas durante anos através dos mais variados expedientes quando o correcto seria assumir as perdas, fechar as empresas e libertar os recursos para novos investimentos. Será que o Português está programado para pensar desta forma?


P/ VM: Eu não tenho certeza de nada. Apenas observo a desgraça em que está a cidade e tentei imaginar formas de sairmos deste buraco. Um dos motivos para este estado de coisas parece ser os proprietários não terem incentivo para recuperar estes prédios. É claro que vão querer fazer alguma coisa com eles (eventualmente), mas como não têm um incentivo para agirem rapidamente (económico ou de outro tipo) as cidades vão caindo aos bocados.

O Anónimo das 6:25 refere que na Holanda estas regras são aplicadas, por certo que não serão apenas estas duas formas de combate à ruína e ao decaimento do tecido urbano que eles utilizam. Se calhar poderíamos pegar numa comissão da CML - bastam técnicos, não convém meter os políticos a tratar de coisas sérias :-) - e envia-los para a Holanda aprender como eles fazem. Depois só teríamos de copiar.

Filipe Melo Sousa disse...

Como é que o proprietário consegue ser produtivo se quem lá mora não paga rendas? Ainda querem castigar os proprietários pelo facto de já serem roubados?

João Morais disse...

Caro Helder,
o que sugere é realista e a meu ver totalmente lógico. Mas se pensarmos nisso na última tentativa de revisão da lei do arrendamento urbano, em 2009 se não estou em erro, havia uma cláusula para casos muito particulares em que estivesse em causa o interesse público, cláusula esta que permitira colocar o proprietário face a um de dois cenários ou a recuperação coersiva ou a expropriação. Para além da oposição das associações de proprietários, que quer concordemos ou não é legítima, essa mesma lei foi vetada por Cavaco Silva com base no argumento da constitucionalidade da medida à face dos direitos à propriedade privada.... Eu por curiosidade fui ler o texto da proposta de lei, os potenciais casos em que isso aconteceria eram situações no mínimo rebuscadas... e mesmo assim houve uma oposição tremenda, seguida de um alarmismo fácil de provocar, ou não gostássemos nós de um bom 'atentado' aos nossos direitos', levado a cabo no programa Prós e Contras da RTP1. Em Portugal o 'direito privado' ganha sempre ao 'direito comum'. E não me parece que sejamos povo para querer provar o 'sabor' do oposto. É pena contudo. Mesmo pena, tendo em conta o potencial de lisboa que se resume sempre a isso mesmo, potencial... Numa nota positiva, parabéns pelo trabalho de recolha.

hgg disse...

P/ Filipe Melo Sousa: Estamos a falar de prédio SEM INQUILINOS.

P/ João Morais: Infelizmente concordo consigo.

Anónimo disse...

O predio esta devoluto, VAZIO!Nao existe desculpa para nao ser recuperado. O proprietario devia ser obrigado a renovar ou a vender.

Xico disse...

É pena é que durante as decadas em que os proprietarios pouco ou nada RECEBIAM e os predios ainda estavam em bom estado ninguem se preocupava. Agora que passado decadas e decadas sem obras e depois de ser necessario tirar telhas e estucar as fachadas para os predios se degradarem mais depressa e se por um fim ao CHUPISMO, vêm-se lamentar.
Usufruiram ou não usufruiram deste estado de coisas? Então não se queixem.
O proprietario só tem a ganhar que isto esteja assim. É que entre ter um predio em bom estado e só ter prejuizo com ele, assim viu-se livre dos inquilinos parasitas que além de viverem lá de borla nunca contribuiram com obras que somente os beneficiariam. Está aberto o caminho para a venda do predio para demolição e o proprietário finalmente vai ter rendimentos com o predio.

Lesma Morta disse...

De qualquer forma nesse prédio não mora ninguém. O problema está, e não é de agora, na especulação imobiliária que se vê na cidade de Lisboa. Hoje já se vêm arrendamentos novos em pédios reabilitados de valor interessante mas mesmo assim vale a pena manter os prédios devolutos para ver se há um incendiozito que já não obrigue à manutenção de fachadas. Não sejamos ingénuos. O mal não está todo nas rendas (se bem que também passe por aí). Faz falta uma aplicação de facto da lei dos devolutos para acabar com a verdadeira baderna que se passa ao nivel imobiliario nesta cidade. Parabéns Ao amigo Helder Guerreiro pela chamada de atenção.

Jorge Santos Silva

hgg disse...

P/ Xico:

Lamentavelmente parece que tem problemas a identificar o argumento que estamos aqui a construir. Estamos a falar de prédios vazios. Isto é, sem inquilinos, que estão assim já faz muitos anos.

Quero que saiba que não concordo com as rendas miseráveis pagas ainda por muitos inquilinos. Creio firmemente que os proprietários não devem fornecer habitação a preços que não sejam os de mercado, a ninguém. No entanto por favor compreenda que não é deste assunto que estamos a falar neste post.

Como já se deu ao trabalho de participar várias vezes, abuso um bocadinho: seria interessante saber a sua posição, como proprietário de imóveis, sobre os prédios que foram apresentados neste post. Em termos de vida em sociedade é um abuso ter estes cancros na cidade. Como sugere que resolvamos este problema? - Porque este é um problema que tem de ser resolvido, por todas as razões.

Só para finalizar. Diz que o proprietário tem vantagem em ter o prédio nestas condições. Eu não compreendo como isso pode ser verdade. Lembre-se que os prédios estão sem ninguém lá dentro, existem só em Lisboa milhares deles nestas condições. Para mim representam capital parado, sem produzir qualquer tipo de rendimento.

/Helder Guerreiro

hgg disse...

P/ Jorge Santos Silva:

Fala de uma lei de devolutos, poder-me-ia indicar essa lei? Apenas encontrei uma referência no DN: Nova lei das rendas tarda em reduzir devolutos de 2008-07-09.

Refere também os interesses imobiliários, concordo que são um factor fundamental para este estado de coisas. Apesar de tudo, julgo que deveríamos encontrar um consenso. Se a manutenção das fachadas é demasiado onerosa, porque não mandar tudo abaixo? Se há interesse absoluto em manter a fachada, esta poderia simplesmente ser reproduzida (se passearmos por exemplo em Estugarda ou nas cidades circundantes, quase todos os edifícios são do pós guerra - por motivos óbvios, não deixam por isso de estar enquadrados e de ostentar as suas fachadas "históricas"). Se as técnicas de construção devem ser preservadas, então faz-se um levantamento arqueológico. Ou seja, temos de tentar remover todos os entraves a quem está disposto a investir o seu dinheiro para melhorar a cidade (e ter o seu justo lucro). Por outro lado, quem mantém os prédios devolutos a cair aos bocados no meio da cidade, à espera que os preços do metro quadrado subam (o que não vai acontecer nos próximos 5 anos pelo menos), essas pessoas deveriam pura e simplesmente perder a respectiva propriedade.

Seria interessante enumerarmos as formas de pressão que pudemos fazer sobre as câmaras municipais (e outras entidades oficiais) para que cumpram as leis - estou a falar especificamente da lei das rendas citada no artigo do DN que linco mais acima. Será possível processarmos os presidentes de câmara por não cumprimento das leis? Como estes actos são criminosos não pudemos fazer queixa ao ministério público? Há algum advogado que nos possa elucidar? - Algo me diz que apenas com posts em blogs e afins não vamos lá...

/Helder Guerreiro

Xico disse...

Gostava de saber onde são esses arrendamentos a preços interessantes em Lisboa? Só conheço as rendas antigas e a habitação social, de resto são preços interessantes para quem aufira mais de 2000€ mensais, ou seja um valor bastante superior à média nacional que se situa nos 700€ de rendimento mensal.
Mas será que chama preços razoaveis aos apartamentos dos classificados do Correio da Manhã? Um cubiculo num beco da Mouraria a 300€? Ou uma cave em Arroios sem janelas e cheia de humidade tambem por 300€?
Ou estará a referir-se aos apartamentos melhorzinhos nos bairros clandestinos das Galinheiras, Camarate, Pontinha e Brandoa a 400€?

A serio partilhe lá, onde há predios reabilitados com arrendamentos interessantes.

Qual o interesse de construir com outra fachada? Ao proprietário interessa-lhe ter lucros com os edifcios, pouco interessa se a fachada é assim ou assada!

Xico disse...

Sr: Helder:
Os predios chegaram a este estado porque durante várias décadas os senhorios não tiveram qualquer lucro com os predios. Não foram feitas obras. Os senhorios tentaram despejar os inquilinos e a lei não os deixava. Qual a solução? Degradar os prédios à força para que os inquilinos saiam por eles, e mesmo asim muitos não saem!!!!
Agora está a porta aberta para que sejam vendidos, já que os proprietários ficaram sem dinheiro para os reabilitar porque o Estado já no tempo do Estado Novo alegremente pôs os senhorios na miséria, politica essa continuada até aos dias de hoje!!!!!!

Assim já percebe? E quem vos disse que esses predios não estão à venda? Só porque não têm um letreiro não quer dizer que não estejam. Podem ainda estar em tribunal por razão de partilhas. Tenho uma casa a degradar-se desde 2005 por questões familiares.

Filipe Melo Sousa disse...

olha olha o sr lesma morta a pronunciar-se. o protótipo do inquilino que mais beneficia com este tipo de situações no melhor sítio da cidade, pagando uma módica quantia que ele até se envergonha de referir, apesar dos muitos pedidos aqui.

é bom viver à custa dos outros, não é?

hgg disse...

Xico, é claro que tem razão, os proprietários que alugaram desde antes do 25 de Abril foram vitimas de abuso do estado. Acredito também que muitas das casas a cair hoje em dia tenham ficado degradadas devido aos motivos que apresentou. (Já me estou a repetir, é apenas para reforçar a ideia.)

No entanto eu por exemplo já estive numa casa alugada há uns 10-11 anos atrás. O contrato que tive era bastante claro: 5 anos renováveis mas com hipótese do senhorio cancelar esse contrato ao fim dos 5 anos. O contrato tinha mais condições mas estas são as mais importantes, julgo que foi justo tanto para mim como para o senhorio. Ou seja, parece-me que nos últimos 10 anos pelo menos os senhorios já têm ferramentas para se defenderem. Pode confirmar isso?

Continuo a achar que não é admissível termos prédios a cair de podres, vazios, mesmo que tenham ónus na justiça, ou mesmo que o proprietário esteja falido. Por exemplo nas questões de partilhas o juiz deveria ter poderes para mandar vender o imóvel (de modo a que este não se degradasse) e o tribunal ficava fiel depositário do produto da venda até as partes chegarem a acordo ou haver uma decisão do tribunal (é claro que esta possibilidade seria um motivo muito forte para que as partes se entendessem!).

Se me permitem, apresento em resumo as conclusões deste thread:

Motivos:

• Historicamente o estado foi incompetente para gerir estes assuntos, isto implicou rendas baixas e a impossibilidade de exigir arranjos nos edifícios;
• Há interesses de especulação imobiliária por trás de algumas destas ruínas;
• A justiça é estupidamente lenta e serve para atrasar muitos processos;
• Há problemas de licenciamento nas câmaras municipais que ajudam à festa.

Soluções (aqui é que é o problema):

• Fazer cumprir as leis existentes;
• Mais ideias!?

O que eu vos pergunto é: que posso eu, cidadão comum, fazer para mudar esta situação? - Há aqui alguém que julgue admissível a manutenção desta situação? - Eu por mim estou desejando de deixar esta cidade, é triste mas é verdade.

/Helder Guerreiro

hgg disse...

(Isto era o PS do post anterior mas há um limite de 4000 caracteres - lamento a verbosidade dos meus comentários, quando não se percebe muito de um dado assunto não se consegue ser sucinto...)

PS:

i) Xico, pergunta-me se "já percebi?", é óbvio que sim, mesmo antes de ter escrito para este thread tinha percebido (afinal de contas estas coisas saltam à vista), apenas julgo se estamos a discutir alguma coisa e queremos extrair dessa discussão algo mais do que o simples prazer de discutir (no sentido de argumentar), temos de expor os argumentos de forma clara e que não deixem dúvidas mesmo que isso implique algum nível de repetição.

ii) Achei interessante a convergência de ideias entre o Xico e o Jorge Santos Silva apesar de parecerem estar nos antípodas uma da outra. Se não vejam, o Xico diz que as rendas de 300 a 400 Euros são incomportáveis para alguém que receba 700EUR/mês e mesmo assim compram apenas apartamentos de muito baixa qualidade - o que é verdade. O Jorge Santos Silva aponta a especulação imobiliária como um motivo para esta situação - o que também é verdade.

O interessante aqui é que ambas as ideias vão dar exactamente ao mesmo. Por exemplo se eu comprar um apartamento T3 decente, no centro de Lisboa, novo, vou pagar uns 300000EUROS (se tiver sorte!). Notar que este preço é especulativo porque se comprar o mesmo apartamento na província poderá custar 1/3 disso. Estes preços especulativos têm sido mantidos pelo acesso fácil ao crédito.

Se eu quiser alugar o apartamento tenho de remunerar o capital que tenho empatado e claro ter um modesto lucro, o que vem a dar uns 8% do investimento (estou a estimar números por alto, temos de ter em conta impostos, condomínios e afins) ou seja terei de cobrar uma renda de 2000EUR mês! Menos que isso e mais vale investir o dinheiro numa aplicação financeira de médio risco ou abrir um negócio qualquer com esse capital (menos confusões e o mesmo retorno).

É claro que os preços das rendas são demasiado altos devido aos preços estrato-esféricos praticados em Lisboa, estes só vão baixar quando os preços do imobiliário estiverem de acordo com o que as pessoas ganham. Na minha modesta opinião isso vai acontecer no futuro dado que o investimento imobiliário (que até aqui era visto mais ou menos como uma aplicação financeira) vai deixar de dar os lucros que deu no passado (por muitos motivos que não vale a pena estar a enumerar).

Xico disse...

"No entanto eu por exemplo já estive numa casa alugada há uns 10-11 anos atrás. O contrato que tive era bastante claro: 5 anos renováveis mas com hipótese do senhorio cancelar esse contrato ao fim dos 5 anos. O contrato tinha mais condições mas estas são as mais importantes, julgo que foi justo tanto para mim como para o senhorio. Ou seja, parece-me que nos últimos 10 anos pelo menos os senhorios já têm ferramentas para se defenderem. Pode confirmar isso?"



Nesse caso o senhorio já está a ser ressercido, mas ainda há muitos arrendamentos antigos, de rendas baixas, e esses casos é que são graves, e são esses que deram/dão orige a predios em ruinas. Há ainda os casos de senhorios que fazem contratos de arrendamento, o inquilino paga as duas primeiras rendas no contracto e a partir daí não paga mais nada. Vai para tribunal e pelo menos 4 anos são garantidos para o inquilino até ser despejado pelo tribunal. Há imensa gente a fazer isto.
Muitos senhorios optam por arrendar sem contracto já que fazendo tudo dentro da legalidade só prejudica, é muito mais facil para o senhorio caso o inquilino não pague ir lá fazer-lhe uma espera sem se mostrar e quando o inquilino sair ir mudar-lhe a fechadura. Pasado umas horas o inquilino há de contactar a dizer que não consegue abrir a porta, nessa altura diz-se que a porta só vai ser aberta qd as rendas em atraso forem pagas, e é só para tirar as tralhas todas de casa que o arrendamento acabou.

Xico disse...

Nós ainda temos um longo percurso a percorrer enquanto as rendas baixas não acabarem.
Os predios que já estão como os que aparecem na foto, já não têm solução. Senhorio falido e construtores a aproveitarem-se da situação para comprarem galinha gorda por pouco dinheiro. Os negócios têm que ser bons para as duas partes. Se não pagarem o que o vendedor acha justo não há transação comercial e mais nada. Agora não se terem preocupado com a desgraça dos senhorios durante décadas e virem-se queixar de predios que ficam feios na rua!!! Quero lá saber se são bonitos ou feios, não tivessem pactuado com medidas que nada tinham de sustentavel e agora os predios já não estavam assim.

Expropriar não é solução porque as camaras/Estado não sabem gerir património. Expropriaram à minha bisavó em 1996 um predio na Mouraria que ainda hoje estamos à espera duma indemnização e duma loja que nos foi prometida em troca dum predio. Caso a minha bisavó não tivese familia para a sustentar tinha ido quase aos 100 anos para a rua pedir esmola para sobreviver!!!!

hgg disse...

Agora não se terem preocupado com a desgraça dos senhorios durante décadas e virem-se queixar de predios que ficam feios na rua!!! Quero lá saber se são bonitos ou feios, não tivessem pactuado com medidas que nada tinham de sustentavel e agora os predios já não estavam assim.

Não posso concordar com esta atitude. Claro que tem de se importar com as fachadas, com o sitio onde vive, com o ambiente em que os nossos descendentes vão andar. Importar-nos uns com os outros não é só a atitude decente a ter, é também a mais inteligente (e como bónus, normalmente, é a que nos dá mais dinheiro a ganhar).

Todos dependemos uns dos outros, com este tipo de atitudes apenas prolongamos o impasse neste país (que parece estar parado desde o século XVI) e que o condena a este marasmo já centenário. - Isto cada vez está mais parecido com Chora que Logo Bebes...

Eu sei que há políticos metidos ao barulho o que vem imediatamente estragar tudo. Os tribunais também não ajudam. Só lhe posso desejar sorte.

/Helder Guerreiro

Xico disse...

Eu que ainda não estou lançado na minha carreira profissional (ñ tenho ainda o curriculo necessario) só tenho sido prejudicado nos ultimos anos com as leis e o estado do emprego em Portugal. Só explorações... Culpa de quem? De quem nos ultimos anos andou a fazer a sua propria cama e os proximos que chegarem que se amanhem. A geração anterior à minha (nascidos em 50,s e 60,s), a beneficiada com o 25/4 quis tudo para eles, e passado 30 anos o modelo estoirou! Essa preocupação com as proximas gerações pelos vistos não existiu e continua a não existir; por isso tambem não estou preocupado com os proximos. Primeiro tenho que me orientar a mim. Tambem ninguem me facilitou a vida a mim, e agora estou a levar com as culpas de quem andou a brincar aos empregos e pouco ou nada produziu à custa de 14 salarios anuais e efectividades.
Noutro dia fui a um congresso da minha área profissional (Geografia e Ordenamento do territorio) e era ver os catedráticos já em final de carreira a dizer que isto está mau e que o melhor é fazermos voluntariado na nossa área e arranjarmos um part-time no mac donalds ou no pingo doce que não nos faz mal nenhum!!!! Eu gostava de saber qual a reação desse atrasado mental caso fosse despedido da faculdade onde lecciona e lhe dissessem para ele tambem ir para o macdonalds ou para o minipreço.
Os tubarões do passado continuam agarrados aos cargos efectivos e tachos e mandam a proxima geração ter paciencia!!! Pode ser que o tiro lhes saia pela culatra.

Filipe Melo Sousa disse...

Xico, podes contactar-me? Quero trocar umas impressões contigo. Deixo-te o meu mail privado: filipe.sousa@liberal-social.org

Anónimo disse...

O Senhor Hélder parece ser um daqueles comunistas ressabiados, invejoso do direito à propriedade privada.

Deixe-me esclarecer, Sr. Hélder, que muitos dos prédios abandonados e/ou dagradados em Lisboa e noutras cidades do pais se encontram nesse estado simplesmente por causa do congelamento de rendas que descapitalizou os proprietários durante muitos e muitos anos, impedindo-os de realizar os investimentos necessários para manter os seus activos imobiliários em bom estado de conservação.

Pergunto a Sr. Hélder: se você tivesse um prédio em que recebesse rendas de 10 e tivesse que investir 100 para o manter, o que você faria meu amigo?