Rendas. Nova lei muda tudo no papel. E no mercado?

Por Liliana Valente, publicado em 19 Maio 2012 - 03:10 in ( jornal ) i online


O Novo Regime do Arrendamento Urbano vai mexer nas regras do mercado já depois do Verão. As rendas antigas deixam de estar blindadas. No caso dos novos contratos, quem não paga a horas terá de ter cuidado. O despejo é mais fácil e rápido. O i explica-lhe as mudanças na nova lei das rendas, que está a ser finalizada na Assembleia da República


Contratos mais antigos. As rendas vão aumentar

Ao todo são mais de 255 mil os contratos de arrendamento anteriores a 1990. E na maior parte dos casos as rendas ficam mesmo abaixo dos 50 euros. Em 2006 já tinha havido uma alteração à lei que blindava a actualização dos valores das chamadas rendas antigas, mas a resposta não foi a que se esperava. A nova alteração ao Regime do Arrendamento Urbano é mais radical neste ponto e vai permitir – em princípio a partir de Outubro – que estes contratos sejam alterados sem as condições que existiam até aqui.

Em 2006, o governo de José Sócrates quis simplificar a actualização das rendas antigas (uma contestação antiga dos proprietários), mas fê-la depender de um complexo coeficiente de conservação. O objectivo era que 20 mil rendas fossem actualizadas por ano, mas a realidade foi outra: cerca de 3 mil por ano. Há um ano, o Memorando da troika determinou que fossem eliminados os mecanismos de controlo destes contratos e a proposta do actual governo – que está a ser alterada na Assembleia da República – veio estabelecer um regime de negociação  que deve ser seguido a partir do momento em que o senhorio quer aumentar a renda.

O inquilino pode não aceitar a proposta e nesse caso terá de deixar a habitação em três meses ou então faz uma contraproposta e a partir daí a negociação é feita no Balcão Nacional de Arrendamento. O organismo foi criado para mediar conflitos no mercado de arrendamento sem a intervenção judicial. O valor final da renda da habitação irá corresponder ao valor médio entre as duas propostas.

O objectivo é que senhorios e inquilinos façam contas às propostas, uma vez que o valor médio entre as duas é também o da indemnização a pagar pelo senhorio para o inquilino sair, caso não haja acordo. Por isso não convém que o senhorio faça uma proposta muito alta, já que não só põe em risco o acordo, como também pode vir a ter de pagar uma indemnização mais alta. O mesmo para o inquilino: quanto mais baixo for o valor proposto, mais baixa será a indemnização a que terá direito se não houver acordo.

A lei protege quem tem mais de 65 anos ou deficiência superior a 60% e para os inquilinos com dificuldades económicas e cria um regime de excepção de cinco anos (pode manter-se além deste prazo para os mais carenciados) que estabelece limites máximos de esforço tendo em conta o rendimento.

Novos contratos. Mais fácil despejar quem não paga

Se não paga a renda há dois meses ou no último ano se atrasou cinco vezes no pagamento da prestação, corre o risco de ter um processo de despejo à porta no mês seguinte. As alterações ao regime do mercado de arrendamento facilitam o despejo dos inquilinos incumpridores e tornam o processo mais rápido.

O objectivo inicial da nova lei era evitar o recurso a tribunal para que os processos de despejo não se arrastem por longos anos. Mas apesar de se criar o Balcão Nacional de Arrendamento, nos casos em que senhorios e inquilinos não se entendam, o tribunal pode ser mesmo chamado a intervir. O governo assegura que será tudo através de um “processo especial e urgente”. Resta saber como será na prática, uma vez que para já não avança a constituição de tribunais especializados.
Para que o proprietário não fique à espera das rendas que lhe são devidas pelo arrendatário, os partidos criaram um seguro de renda, constituído pelos próprios senhorios, que lhes garanta que não vão ficar sem receber nada. Este seguro, apesar de ficar inscrito na lei, ainda vai ter de ser negociado com as seguradoras. Além desta garantia, nos casos em que o conflito siga para a justiça, os inquilinos passam a ter de “depositar” no tribunal ou “pagar” ao senhorio as rendas que devem. Na proposta inicial não estava definido um limite, agora os arrendatários só são obrigadas a depositar até um máximo de seis rendas vencidas e vão ter de ir pagando as que forem vencendo enquanto o processo decorrer.

A nova lei mexe também com as condições em caso de obras. Se o proprietário quiser fazer obras profundas na casa tem de entrar em acordo com o inquilino; se não o fizer, tem de lhe pagar uma indemnização no valor de um ano de renda. Já para inquilinos com mais de 65 anos ou deficiência superior a 60%, terá de ser garantido o realojamento numa casa na mesma freguesia ou em freguesias limítrofes. Não precisará de ser uma casa idêntica, tem de ter apenas as condições adequadas ao número de pessoas do agregado familiar. Para evitar abusos – aproveitar a desculpa das obras para se livrar do inquilino –, a lei prevê que, no caso de as obras não se realizarem por culpa do proprietário, este tenha de pagar uma indemnização no valor de dez anos de renda.