Transportes podem ser financiados pela valorização dos terrenos por onde passam

O investimento em transportes públicos aumenta quase sempre o valor dos terrenos por onde passa. Um prolongamento da rede de metro, ou a construção de uma nova estação entre duas já existentes, espalham à sua volta um acréscimo de valor dos terrenos e dos imóveis localizados. O tema é complexo, mas foi este desafio que José Carballo Sequeira, director do gabinete de auditoria do Metro de Lisboa, propôs a algumas centenas de especialistas numa apresentação ao Congresso da União Internacional dos Transportes Públicos (UITP), que ontem encerrou em Viena, Áustria.

É justo, pois, que se criem mecanismos para ir buscar esse valor a quem dele beneficia sem que para tal tenha contribuído, e o ponha ao serviço da comunidade financiando o próprio investimento. Uma taxa sobre os benefícios gerados pela nova rede de transportes é um dos três mecanismos possíveis, que visa introduzir alguma justiça quando um investimento público destinado à população acaba por gerar enormes valorizações às propriedades de uma minoria.

José Sequeira diz que é isto que está a ser feito na expansão do metro de Londres e que a mesma experiência foi pacífica também em Washington, quando se construiu uma nova estação em terrenos desqualificados que passaram a valer uma fortuna.

Mas em vez de se fazer primeiro o investimento e depois se aplicarem as taxas, é possível uma solução mais elaborada que consiste em antecipar os benefícios esperados utilizando-os para financiar a infra-estrutura. "Neste caso, pede-se ao banco para financiar o investimento e dá-se como garantia os futuros ganhos sobre os valores dos terrenos", explica este investigador, que estudou o caso australiano, onde este mecanismo é aplicado, e o de Chicago, onde a forma de financiamento é utilizada em grande escala. Por fim, uma terceira possibilidade consiste em juntar a construção de uma infra-estrutura de transportes com o desenvolvimento urbano, em que o próprio operador e entidades privadas se envolvem na requalificação dos locais por onde passa a nova rede.

As pessoas têm a percepção de que uma estação de metro implantada num bairro muda completamente o tipo de serviços e de actividades que ali passam a funcionar. A ideia, diz José Sequeira, "é aproveitar o valor das vendas e das rendas desses espaços para financiar o investimento, mas, em vez de taxas, o próprio Estado [ou o seu operador] contratualiza com os privados a venda e arrendamento das propriedades, partilhando os benefícios. E, mais uma vez, há exemplos de sucesso: em Hong Kong o operador de transportes trabalha em conjunto com os promotores imobiliários privados e o mesmo tem acontecido em Madrid, na área metropolitana de Copenhaga, na Índia e no Brasil.

Em Portugal, porém, há uma quase ausência de reflexão em torno destas questões, continuando as empresas responsáveis pelas infra-estruturas de transportes - sobretudo a Refer e os Metros de Lisboa e do Porto - a endividar-se para prosseguir com os investimentos.

A estação do metro do Colégio Militar é um caso-tipo de como um investimento público gerou valor para os privados, bem aproveitado pela Sonae, no Colombo, e pelo grupo BES, no Hospital da Luz.

José Sequeira, que faz parte da Comissão de Economia de Transportes da UITP, diz que estas inovadoras fontes de financiamento são, ainda por cima, amigas das finanças públicas. Estudadas, sobretudo, na perspectiva das redes de metro, estes mecanismos podem também ser extrapolados para investimentos de maior dimensão, como é o caso do novo aeroporto e das estações da rede de alta velocidade.

O congresso da UIPT juntou em Viena 2200 delegados oriundos de 80 países e 350 empresas que ocuparam uma área de exposição de 26 mil metros quadrados. O tema deste ano foi a Mobilidade e Transporte nas Cidades.

In Publico