Proposta de lei da reabilitação urbana considerada inaplicável pelos proprietários

In Público (13/7/2009)
Luísa Pinto

«Décadas a fio não se recuperou o antigo e investiram-se milhões em novas urbanizações. Os tempos mudaram mas ninguém acredita que uma lei de obras coercivas resolva o problema


Os números falam por si: na União Europeia mais de um terço do que é investido no mercado da construção é em obras de reabilitação. Em Portugal, em cada cem euros investidos, só 6,5 se destinam à reabilitação. Ou seja, apenas um em cada 15 que são gastos no mercado imobiliário. Não surpreende por isso que nos concelhos de Lisboa ou do Porto, com centros urbanos maiores e mais antigos, mais de metade das habitações necessitem de ser reabilitadas, enquanto, nos subúrbios, cresceram como cogumelos as novas urbanizações.

Os dados do Retrato Territorial de Portugal 2007, divulgado recentemente, não deixam lugar para dúvidas (ver mapas e quadros na página 3). O que surpreende é a necessidade de apostar na reabilitação urbana em detrimento da construção nova ter entrado há pelo menos sete anos nos discursos oficiais e pouco ter mudado. Basta pensar que o actual Governo também adoptou o discurso da reabilitação e da regeneração mas só a três meses do fim do mandato é que entregou na Assembleia um pedido de autorização legislativa para avançar com um novo Regime Jurídico de Reabilitação Urbana que, entre outras novidades, inclui a obrigação de reabilitar.
Até agora os proprietários tinham o dever de conservar os seus imóveis; se esta autorização legislativa passar a decreto-lei, passam a ter o dever de reabilitar, sob pena de, em última instância, serem obrigados a vender os seus imóveis a quem o queira fazer. Não é nada pacífico.
O PÚBLICO foi perguntar aos vários agentes que intervêm neste mercado (proprietários, inquilinos, construtores, promotores imobiliários) se consideram que este mecanismo cria as condições para que passem a ser visíveis, no miolo das cidades, as operações de reabilitação urbana. A resposta foi unânime: não. Porquê? Porque continuam a faltar dois aspectos essenciais: dinheiro para fazer as obras e um mercado de arrendamento que funcione.
Fracassos após fracassos
Hoje já há sociedades de reabilitação urbana nas câmaras municipais que podem fazer obras coercivas, regimes fiscais que beneficiam quem faz obras e que penalizam quem tem prédios devolutos e até uma nova lei das rendas, mas nada funcionou.
Os proprietários particulares sabem que reabilitar é caro e lembram que foram durante décadas impedidos de cobrar rendas que remunerassem o seu património. É por isso que não estão capitalizados para fazer obras por regra muito dispendiosas, sendo que os 500 euros que podem deduzir no IRS não fazem a diferença.
Para além disso, mesmo que o financiamento não fosse um problema - os proprietários insistem que são os primeiros a querer ver valorizado o seu património -, depois coloca-se o problema do retorno desse investimento. Ou seja, saber se conseguem, pelo menos, recuperar o dinheiro investido. Caso contrário, tudo continuará na mesma. Ninguém parece disposto a investir sabendo que o mais provável é vir a perder muito dinheiro.
Um plano especial?
É por isso que Fernando Santo, bastonário da Ordem dos Engenheiros, reclama a criação de um Plano especial de Reabilitação Urbana (PERU), a constituir nos moldes em que foi desenhado o extinto PER - Plano Especial de Realojamento. "Os governos têm vindo a desenvolver soluções muito diferentes para problemas que têm alguma semelhança. Quem vivia numa barraca clandestina teve direito a uma casa, paga por nós todos. Quem sempre viveu numa casa miserável, pagando rendas durante décadas, com o tecto a ameaçar cair-lhe sobre a cabeça, não mereceu o mesmo interesse por parte do Estado", argumenta. Por outro lado, o novo regime juridico é mais penalizador do que mobilizador - "obriga mais do que estimula", como sintetizou o presidente da Ordem dos Arquitectos, João Belo Rodeia.
Até porque, entretanto, o programa de apoio anunciado pelo Governo para os proprietários, o ProReabilita, deverá ser o último instrumento a ser apresentado. João Ferrão, secretário de Estado de Ordenamento do Território e responsável por esta reforma, explicou ao PÚBLICO que ele ficou para o fim por se destinar a resolver os problemas que os outros mecanismos não solucionassem. Sendo que falta ainda ser apresentado um programa do Banco Europeu de Investimentos e a iniciativa Jessica, que vai permitir criar Fundos de Desenvolvimento Urbano.
Francisco Rocha Antunes, promotor imobiliário e que é também chairman do ULI Portugal [o ULI- Urban Land Institute é uma organização internacional para o estudo e debate do planeamento urbanístico e do desenvolvimento territorial], considera que o novo regime jurídico poderá tornar "menos pesado" o modelo de reabilitação, mas sublinha que reabilitar será sempre um processo muito exigente. "O Governo quer dar escala, e reabilitar ruas e quarteirões, mas não há ruas e quarteirões sem inquilinos e sem proprietários. E estes tem expectativas que é preciso gerir", alerta.
Rocha Antunes, que está a promover a reabilitação do quarteirão da Praça D.João I, no Porto, um projecto dinamizado pela Porto Vivo, a primeira SRU no país, lembra que os projectos de reabilitação têm de estar assentes num modelo de negócio "que aguente um período de montagem que é longo, complexo e com alguma imprevisibilidade". "Como ainda não existe um efeito de demonstração, há receio em apostar neste segmento, mas acredito que as operações de reabilitação urbana são o futuro do sector imobiliário e vão revitalizar por arrastamento o comércio e o turismo."»


Operadores do sector unânimes

13.07.2009


Sem outra lei das rendas não é possível ter bons projectos de reabilitação


Não se pode falar em reabilitação sem falar de rendas, porque todos acreditam que é o arrendamento urbano que vai fazer a re-habitação maciça dos centros. Por um lado, porque o modelo de financiamento imobiliário que era conhecido até agora se esgotou (não havendo facilidades na concessão do crédito, as pessoas voltam-se para o arrendamento); por outro lado, porque o arrendamento é mais compatível com a mobilidade do mercado de trabalho. Mas não com esta lei de arrendamento, disseram ao PÚBLICO, em uníssono, o presidente da Federação da Construção, Ricardo Gomes, o secretário-geral da Associação Portuguesa de Promotores Imobiliários, Miguel Azeredo Perdigão, ou o presidente da Associação Nacional de Proprietários, António Frias Marques. E estes não se referem apenas aos contratos antigos, que a lei das rendas descongelou sem permitir actualizações imediatas, mas também aos contratos novos. Os casos de incumprimento no pagamento das rendas continuam a exigir pelo menos seis meses para serem resolvidos, pelo que os investidores demoram a ter confiança neste mercado. Uma das soluções apontadas - e para a qual o Governo já mostrou abertura para que possa ser pensada em 2010, tal como uma primeira revisão do NRAU - é a criação de um seguro de renda. »

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O problema em Lisboa é que 90% dos prédios antigos abandonados, com as janelas escancaradas, destelhados e, quando não, incendiados vezes sem conta; o problema é que 90% deles são propriedade de imobiliárias e não de proprietários depauperados. São abandonados voluntarimente, anos a fio, à espera que caiam, ou que a CML os mande demolir porque ameaçam colapso. A isso chama-se especulação imobiliária. É disso que se trata nas Avenidas Novas, na Lisboa antiga. E aí, as obras coercivas são uma excelente ajuda a que a reabilitação se faça.